주택임대소득 과세대상, 신고대상, 계산 어떤 경우에 해당하는지 알려드립니다.

주택임대소득이 발생하면 소득세를 내야 합니다. 하지만 어떤 경우에 주택임대소득에 대한 세금을 내야 하는지 잘 모르고 있는데 기준이 다양하기 때문입니다. 오늘은 주택임대소득 과세대상, 신고대상에 대한 기준을 명확하게 알려드리겠습니다.

 

 

주택 수가 몇 채인지, 전세로 임대했는지, 월세로 임대했는지에 따라 과세대상이 결정됩니다.

주택임대소득 과세대상을 판정하는 기준은 주택 수와 주택을 전세로 주고 있는지, 월세로 주고 있는지로 판단합니다. 알기 쉽게 월세로 주고 있을 때와 전세로 주고 있을 때로 나누어서 설명드리겠습니다. 먼저 주택을 월세로 주고 있는 경우 최소한 주택이 2채 이상 즉, 2주택일 때부터 세금을 내야 합니다. 물론 1주택일 때도 월세를 주는 경우 세금을 내야 하는 경우가 있는데 이 때는 주택 공시가격이 9억원을 초과해야 합니다. 올해 5월 종합소득세 신고 기준은 2022년을 기준으로 하기 때문에 9억원을 초과하는 1주택을 월세를 주고 있다면 세금을 내야 하고 2023년부터는 9억 기준이 12억으로 상향됩니다. 다음으로 전세로 주고 있는 경우 최소한 주택이 3채 이상이어야 세금을 내야 합니다. 만약 내가 2채를 가지고 있는데 2주택 모두 전세로 주고 있다면 세금을 납부할 필요가 없습니다.

 

주택임대소득-과세대상-기준표

1. 월세로 주고 있는 경우 : 2주택부터 과세 대상입니다. (주택 공시가격이 9억 초과인 경우 1주택이라도 과세 대상)
2. 전세로 주고 있는 경우 : 3주택부터 과세 대상입니다.

추가로 다가구 주택의 경우도 궁금하실텐데요. 다가구 주택은 단독주택의 일종으로 1개의 다가구 주택만 가지고 있다면 주택수는 1주택으로 보게 됩니다. 예를 들어 다가구 주택에 10가구가 들어가 있고 1가구에 월세 50만원을 받는다고 하면 월 500만원의 월세수입이 생기게 되는데 다가구 주택은 1주택으로 보기 때문에 다가구 주택의 주택공시가격이 9억원을 넘지 않는다면 500만원 월세에 대한 세금을 내지 않습니다. 이와 반대로 다세대 주택은 세대별로 주택수가 산정되기 때문에 다세대 주택에서 월세를 받고 있다면 무조건 신고대상입니다.

 

 

 

주택 수를 산정하는 기준은 소유주택의 수, 배우자 합산, 자녀는 합산하지 않습니다.

주택 수에 따라서 주택임대소득에 대한 세금을 내는지 안 내는지가 결정됩니다. 따라서 주택 수를 산정하는 기준이 중요한데요. 주택 수 계산은 부부끼리만 합산합니다. 만약 부모님이나 자녀가 동일세대로 구성되어 있고 주택을 소유하고 있더라도 주택 수 산정에는 아무런 의미가 없는 것입니다. 오로지 부부의 주택 수만 합산해서 주택 수를 산정하게 됩니다. 그리고 주택 수는 소유하고 있는 주택을 기준으로 하기 때문에 내가 거주하고 있는 주택은 물론이고 임대를 준 주택도 포함합니다. 아래 그림으로 예를 들어보겠습니다.

 

주택임대소득-과세대상-주택수-산정기준

 

A주택은 거주하고 있는 주택이고 명의는 남편입니다. B주택은 임대를 주고 있고 명의는 부인입니다. C주택은 임대를 주고 있고 자녀 명의입니다. 이때 같은 세대의 주택 수는 남편, 부인, 자녀 총 3주택인데 주택임대소득 기준 주택 수는 거주하고 있는 주택도 포함되고 임대하고 있는 주택도 포함하면서 동일세대라도 자녀의 주택은 제외한 부부합산 주택 수만 산정하기 때문에 2주택이 됩니다. 이때 B주택을 월세로 주고 있다면 2주택이기 때문에 과세대상이면서 신고대상이고 전세로 주고 있다면 3주택이 아니기 때문에 과세대상이 아니고 신고를 안해도 되는 것입니다. 만약 이 상황에서 세금을 내지 않기 위해서는 월세가 아닌 전세로 줘야 합니다.

 

 

 

주택임대소득 과세대상자는 사업자등록을 반드시 해야 합니다.

주택임대소득이 있으면 사업자등록을 해야 하는지에 대해서도 많이 궁금해하시는데요. 위에서 말씀드린 주택임대소득 과세대상이라면 세무서에 무조건 사업자등록을 해야 합니다. 헷갈리는 이유가 세무서 사업자등록과 주택임대사업자등록 두가지가 존재하기 때문입니다. 세무서 사업자등록은 의무사항입니다. 2주택이면서 월세를 받고 있거나, 3주택이면서 전세를 주고있는 경우라면 무조건 세무서 사업자등록을 해야합니다. 주택임대사업자등록은 세무서 사업자등록과 달리 의무사항이 아닌 선택사항입니다. 많은 분들이 주택임대사업자등록과 세무서 사업자등록 두 가지를 같이 하는 이유는 양쪽에 사업자등록을 하고 요건을 충족하게 되면 취득세, 보유세, 양도세에 대한 혜택을 받기 때문입니다. 만약 본인이 세제혜택은 필요없고 주택임대소득에 대해서 세무서에 신고를 해야 하는지 아닌지만 필요하다면 세무서 사업자등록만 하면 됩니다. 아래 표를 참고하셔서 세무서 사업자등록과 주택임대사업자등록에 대한 차이점을 참고하시면 되겠습니다. 오늘은 주택임대소득 과세대상, 신고대상부터 주택수를 계산하는 방법까지 알려드렸습니다. 주택임대소득에 대한 세금계산에 도움이 됐으면 좋겠습니다.